في محاولة للحد من تأثير البنوك على أسعار الشقق السكنية في البلاد، خلصت لجنة خاصة برئاسة آفي سمحون، رئيس “المجلس الاقتصادي الوطني”، إلى توصية تمنع البنوك من التدخل في تحديد الأسعار التي يضعها المطورون العقاريون بعد توقيع اتفاقيات التمويل. القرار الجديد، الذي وُصف بأنه بداية لإصلاح محتمل في سوق العقارات، يثير جدلًا واسعًا حول فعاليته، في ظل تباين التقديرات بشأن حجم تدخل البنوك في الأسعار، وغياب الأدلة الحاسمة على مسؤوليتها عن منع انخفاض الأسعار.
تؤكد توصيات اللجنة أنه “يُحظر على الجهات الممولة لأي مشروع بناء سكني التدخل في تحديد سعر بيع الشقق، بعد التوقيع على اتفاقية التمويل”. وبموجب ذلك، يُمنع تضمين أي شرط تعاقدي يُلزم المطور بالحصول على موافقة البنك في حال رغبته بخفض الأسعار.
في الواقع، يقوم المطورون الذين يسعون إلى تمويل مشاريعهم من البنوك بتقديم تقرير يشمل تحليل الجدوى الاقتصادية للمشروع، وتوقعات المبيعات، وهوامش الربح، وكذلك أسعار الشقق المتوقعة. وضمن هذه التقارير، غالبًا ما تُدرج بنود تُلزم المطورين بعدم خفض الأسعار دون موافقة البنك، ما يتيح للبنوك نوعًا من السيطرة غير المباشرة على الأسعار في سوق العقارات.
ووفقًا للتقرير، ارتفعت أسعار الشقق منذ مايو 2021 بنسبة 35%، على الرغم من ارتفاع معدلات الفائدة والحرب التي ساهمت في تراجع الطلب. وفي الوقت نفسه، تراجعت مبيعات الشقق بشكل كبير، حيث شهد شهر مايو انخفاضًا بنسبة 44% في تسليم الشقق الجديدة من قبل المقاولين، وهو ما أثار توقعات بانخفاض الأسعار لم تتحقق إلا جزئيًا، من خلال حملات تجارية قدمت تسهيلات بالدفع دون تخفيض السعر رسميًا.
يرى سمحون أن أحد الأسباب الرئيسية وراء بقاء الأسعار مرتفعة هو تركّز التمويل العقاري في أيدي عدد محدود من البنوك. فـ81% من التمويل العقاري في المشاريع يأتي من البنوك، و45% منه تحديدًا من بنكي “هبوعليم” و”ليئومي”. هذا الاحتكار الكبير، بحسب سمحون، يمنح البنوك قدرة غير مباشرة على كبح تخفيض الأسعار، ويجعل من الضروري كسر هذا النفوذ لضمان توازن السوق.
التقرير يؤكد أنه حتى لو تم تخفيض أسعار الشقق بنسبة كبيرة تصل إلى 40%، فإن هذا لن يشكّل خطرًا على استقرار معظم المشاريع العقارية الجارية. والسبب في ذلك أن البنوك التي تموّل هذه المشاريع تتمتع بقدرة عالية على تحمّل هذا الانخفاض، بفضل أرباحها الكبيرة وقوة واستقرار النظام المصرفي الذي تنتمي إليه. مع ذلك، لم تقدم هيئة المنافسة أدلة قاطعة على أن البنوك مارست ضغوطًا فعلية لمنع خفض الأسعار، بل أظهرت مراجعة لها أن طلبات التخفيض قليلة وغالبًا ما تتم الموافقة عليها. ورغم هذا، دعمت الهيئة التوصية باعتبار أن البنوك لا ينبغي أن يكون لها نفوذ على أسعار البيع خلال فترة تنفيذ المشروع.
من جهته، أبدى بنك إسرائيل في البداية معارضته لإنشاء اللجنة، محذرًا من أن التدخل في آليات التمويل العقاري قد يؤدي إلى تشديد شروط الإقراض، وزيادة تكلفة التمويل، وبالتالي خفض المعروض من الشقق والرهونات العقارية. لكنه في النهاية قرر دعم القرار بوصفه “تغييرًا شكليًا فقط” لا يمس جوهر آلية الإقراض البنكي. وأكد البنك أن الرقابة على المشروع ستبقى قائمة من خلال مراقبة الربحية وإجمالي الإيرادات.
في المحصلة، وبينما يأمل سمحون أن يؤدي هذا الإجراء إلى كسر الجمود في الأسعار، يعتقد بنك إسرائيل أن التغيير لن يكون له تأثير كبير، لكنه أيضًا لن يضر. أما إذا تعذر تنفيذ القرار عبر توجيه تنظيمي من بنك إسرائيل، فقد يتم تحويله إلى مشروع قانون.
مقالات ذات صلة: للشهر الثالث على التوالي: تراجع في نسبة قروض “البالون” المدعومة بسبب قيود بنك إسرائيل
