كشفت بيانات بنك إسرائيل أن حجم القروض الإسكانية (المشكنتا) في شهر أبريل 2025 بلغ 8 مليارات شيكل، وهو ما يمثل ارتفاعًا سنويًا لافتًا بنسبة 35.5% مقارنة بأبريل من العام الماضي. ورغم أن هذا الرقم يُعد انخفاضًا طفيفًا مقارنة بشهر مارس الذي شهد قروضًا بقيمة 9.2 مليار شيكل، إلا أن النشاط خلال أبريل لا يزال يُعتبر مرتفعًا نسبيًا، خاصة في ظل قلة أيام العمل الفعلي خلال هذا الشهر.
جزء من الزيادة في نشاط شهر مارس يُعزى إلى محاولة إتمام الصفقات العقارية قبل دخول القيود الجديدة التي فرضها بنك إسرائيل، والتي تستهدف تنظيم الصفقات العقارية التي يحصل فيها المشتري على تسهيلات خاصة، أبرزها تأجيل معظم المدفوعات إلى ما بعد انتهاء البناء، أو تمويل جزء كبير من الشقة عبر قروض مؤقتة تُعرف باسم “قروض البالون”.
قروض البالون هي آلية تمويل قصيرة الأمد تُستخدم غالبًا ضمن صفقات المقاولين المعروفة بعروض “80/20″، حيث يدفع المشتري 20% فقط من ثمن الشقة عند التوقيع، ويؤجل الـ80% المتبقية إلى ما بعد انتهاء البناء. خلال فترة البناء، يتم تمويل باقي المبلغ من خلال قرض بالون مؤقت، يتحول لاحقًا إلى قرض طويل الأمد (مشكنتا)، بينما يتكفل المقاول بدفع الفوائد خلال هذه الفترة.
ورغم المزايا الظاهرة لهذا النموذج، فإنه يحمّل المشتري مخاطر غير قليلة. فإذا لم تتحقق التوقعات بارتفاع أسعار العقارات أو انخفاض الفائدة، قد يجد المشتري نفسه في مواجهة قرض مرتفع لا يستطيع تجديده أو سداده، ما قد يؤدي إلى أزمة مالية شخصية وربما أزمة أوسع في السوق.
بنك إسرائيل قرر التدخل بعد ملاحظة تزايد حاد في هذه الصفقات، معتبرًا أنها قد تُعرض استقرار القطاع العقاري للخطر، خاصة في ظل بيئة اقتصادية غير مستقرة. وبحسب التعليمات الجديدة، يجب على البنوك تخصيص احتياطيات رأسمالية أكبر لهذه الصفقات، كما تم تقييد نسبة قروض البالون لتشكل فقط 10% كحد أقصى من إجمالي القروض الإسكانية التي تُمنح في كل ربع سنة، وذلك حتى نهاية عام 2026.
ورغم دخول هذه القواعد حيز التنفيذ في أبريل، إلا أن نسبة قروض البالون ظلت مرتفعة، وبلغت في هذا الشهر 1.27 مليار شيكل، أي ما يعادل 15.8% من إجمالي القروض الإسكانية. هذه النسبة أقل قليلًا من المتوسط السنوي البالغ 17% خلال الـ12 شهرًا السابقة، لكنها لا تزال مرتفعة نسبيًا. وللمقارنة، كانت النسبة 14.6% في أبريل 2024، و9.2% في أبريل 2023، و4.7% فقط في أبريل 2022، عندما بدأ بنك إسرائيل برفع أسعار الفائدة.
السبب في استمرار ارتفاع هذه القروض يعود إلى آلية تطبيق التقييد، التي تُحسب على أساس ربع سنوي وليس شهري. هذا يسمح للبنوك بمنح نسبة أكبر من القروض في بداية الربع – كما حدث في أبريل – ثم تقليلها في شهري مايو ويونيو للالتزام بالمتوسط المطلوب بنهاية الربع.
مقالات ذات صلة: انخفاض كبير في مبيعات الشقق الجديدة… و15 ألف شقة جاهزة للسكن بلا مشترين
