عند السعي للحصول على مشكنتا، تكون نسبة الفائدة عادةً أول ما يهتم به الزبون عند مقارنة العروض المختلفة التي تقدمها البنوك. لكن نسبة الفائدة وحدها لا تكشف التكلفة الحقيقية للمشكنتا. فالمشكنتا تتكون من عدة مسارات، مثل الفائدة الثابتة والمتغيرة ومسار البرايم والمسارات المرتبطة بمؤشر الأسعار وغير المرتبطة به، ولكل مسار طريقة مختلفة في تحديد الفائدة وتحقيق البنك للأرباح. وبحسب تقرير لصحيفة غلوبس الاقتصادية، تتحدد تكلفة المشكنتا في النهاية وفق الفوائد في مختلف المسارات وحصة كل منها من إجمالي القرض، إضافة إلى وضع المقترض والعقار الذي يشتريه ودرجة المخاطر التي يراها البنك في الصفقة.

أي البنوك يفرض فائدة أعلى على المشكنتا؟

بحسب تقرير لبنك إسرائيل منشور في أغسطس الحالي، سجل مزراحي طفحوت أعلى معدل للفائدة الإجمالية المتوقعة (IRR) بين أكبر أربعة بنوك في قطاع المشكنتا، وبلغ 5.08%. وبلغ المعدل في هبوعليم 4.94%، وفي لئومي 4.91%، بينما كان الأدنى في ديسكونت وبلغ 4.81%.

لكن هذه الأرقام لا تعني بالضرورة أن مزراحي طفحوت هو الأكثر تكلفة على كل شخص يريد الحصول على مشكنتا. ففي هذا الصدد، قالت نوفار يعقوب، رئيسة رابطة مستشاري المشكنتا، في حديث مع غلوبس، إن معدل الفائدة الإجمالية المتوقعة (IRR) يتأثر أيضًا بنوعية الزبائن والصفقات التي يمولها كل بنك. فمزراحي طفحوت يمنح قروض مشكنتا أيضًا لزبائن تُعتبر مخاطر إقراضهم أعلى، ولشراء عقارات تنطوي على مخاطر أكبر، كما يمول صفقات أكثر تعقيدًا. ولذلك قد يكون متوسط الفائدة على المشكنتا التي يمنحها أعلى من البنوك الأخرى.

وأوضح مستشار المشكنتا مئير فيدر للصحيفة أن مزراحي طفحوت هو أكبر بنك في سوق المشكنتا في البلاد، ولذلك يتوجه إليه عدد كبير من الزبائن والمستشارين، ولا يحتاج إلى خفض الفائدة بصورة كبيرة لجذب المزيد منهم. وأضاف أن البنك يتعامل أيضًا مع صفقات أكثر تعقيدًا، بما فيها صفقات تكون فيها قيمة المشكنتا مرتفعة مقارنة بقيمة العقار، ما يزيد المخاطر التي يتحملها البنك ويدفعه إلى فرض فائدة أعلى. وهذان العاملان يساهمان في ارتفاع متوسط الفائدة لديه مقارنة ببنوك أخرى.

لماذا تختلف الفائدة من مسار إلى آخر؟

لا يحدد كل بنك أسعار جميع مسارات المشكنتا بالطريقة نفسها، ولذلك قد يقدم بنك فائدة منخفضة نسبيًا في مسار معين وفائدة أعلى في مسار آخر. وقال مستشار المشكنتا يوناتان برلينر للصحيفة إن لكل بنك طريقة مختلفة خاصة به لتحديد الفائدة في كل مسار، ولذلك تختلف درجة المنافسة بين البنوك من مسار إلى آخر.

ويؤثر ذلك أيضًا في تركيبة المشكنتا التي يحصل عليها الزبائن. ففي مسار البرايم، على سبيل المثال، بلغ متوسط الفائدة في مزراحي طفحوت 4.49%، وشكّل هذا المسار 16% فقط من المشكنتا التي منحها البنك. وفي لئومي بلغت الفائدة 4.37% وفي هبوعليم 4.42%، وشكّل البرايم 25% من المشكنتا في كل منهما. أما في ديسكونت، فبلغت الفائدة 4.47% وشكّل البرايم 24%.

وأوضح برلينر أن مزراحي طفحوت يفرض منذ سنوات فائدة أعلى على مسار البرايم مقارنة بالبنوك الأخرى، ولا يركز البنك على منافسة البنوك الأخرى في هذا المسار، بل يحاول جذب الزبائن من خلال تقديم فوائد أكثر تنافسية في مسارات أخرى. ونتيجة لذلك، تختلف البنوك ليس فقط في الفائدة التي تفرضها على كل مسار، وإنما أيضًا في المسارات التي تقدم فيها شروطًا أفضل وتحاول توجيه الزبائن إليها.

كما تتغير المنافسة بمرور الوقت. فقد يقرر بنك خفض الفائدة على المشكنتا المرتبطة بمؤشر الأسعار لجذب الزبائن، فتخفض بنوك أخرى الفائدة في المسار نفسه، أو تختار منافسته بتقديم فائدة أقل في المسارات غير المرتبطة بالمؤشر. ولذلك، بحسب يعقوب، لا تكشف الفائدة الإجمالية المتوقعة (IRR) بالضرورة أي بنك سيقدم أفضل عرض لزبون معين، بل يجب مقارنة العروض التي تقدمها البنوك لهذا الزبون تحديدًا وعلى المشكنتا التي يريد الحصول عليها.

من أين يحصل البنك على الأموال التي يستخدمها لمنحكم المشكنتا؟

تختلف تكلفة الأموال المتاحة لكل بنك. وأوضح فيدر أن البنك الذي يحتفظ زبائنه بمبالغ كبيرة في حساباتهم الجارية أو في حسابات التوفير التي يدفع عليها فائدة منخفضة جدًا أو لا يدفع عليها فائدة، تتوفر لديه أموال بتكلفة منخفضة يمكنه استخدامها لمنح القروض. ولذلك قد يستطيع تقديم فائدة أكثر جاذبية في مسار البرايم.

أما البنك الذي يعتمد بدرجة أكبر على جمع الأموال من خلال إصدار السندات في البورصة، فتكون تكلفة حصوله على الأموال مختلفة، وينعكس ذلك على الفائدة التي يستطيع تقديمها، وخصوصًا في مسارات الفائدة الثابتة.

وتدير البنوك أيضًا مخاطر التغير في أسعار الفائدة ومؤشر الأسعار. فإذا كان لدى بنك حجم كبير من القروض والاستثمارات المرتبطة بالمؤشر، فقد يرفع الفائدة على هذا المسار لتقليل الإقبال عليه. وفي ظروف أخرى، قد يخفض الفائدة عليه لجذب المزيد من الزبائن واستخدام الأموال المتاحة لديه في منح قروض جديدة.

لماذا يعرض البنك أحيانًا فائدة منخفضة جدًا في مسار معين؟

قد يستخدم البنك مسارًا معينًا لجذب الزبون للحصول على المشكنتا لديه، حتى إذا لم يحقق أكبر أرباحه من ذلك المسار. وضرب فيدر مثالًا بمسار البرايم، إذ يمكن للبنك أن يعرض فيه فائدة منخفضة لجعل عرضه الكامل أكثر جاذبية، ثم يحقق الجزء الأكبر من أرباحه من المسارات الأخرى التي تتكون منها المشكنتا، مثل مسار الفائدة الثابتة غير المرتبط بالمؤشر أو مسار الفائدة المتغيرة.

لذلك لا يكفي النظر إلى المسار الذي يعرض فيه البنك أقل فائدة، بل يجب النظر إلى الفائدة والتكلفة في جميع المسارات التي تتكون منها المشكنتا، وحصة كل مسار من إجمالي قرض المشكنتا الواحد.

كيف يربح البنك من مسار البرايم؟

تُحدد فائدة البرايم بإضافة 1.5% إلى فائدة بنك إسرائيل. وبعد ذلك يحدد البنك الفائدة التي سيدفعها الزبون بإضافة نسبة معينة إلى فائدة البرايم أو خصمها منها. فإذا عرض البنك، على سبيل المثال، «برايم ناقص 0.6%»، تكون الفائدة التي يدفعها الزبون أقل بـ0.6% من فائدة البرايم.

ويأتي الجزء الأكبر من الأموال التي يستخدمها البنك لمنح القروض في مسار البرايم من أموال الزبائن الموجودة في الحسابات الجارية وحسابات التوفير. ويدفع البنك عادة فائدة منخفضة جدًا على هذه الأموال وقد لا يدفع حتى فائدة عليها أصلًا، ثم يقرضها للزبائن بفائدة أعلى. ويحقق البنك أرباحه من الفرق بين الفائدة التي يدفعها للزبائن على أموالهم والفائدة التي يتقاضاها من المقترضين.

كيف يربح البنك من مسار الفائدة الثابتة غير المرتبط بالمؤشر؟

في هذا المسار، يحدد البنك الفائدة استنادًا إلى العائد على السندات الحكومية التي تمتد لفترة مشابهة لفترة المشكنتا، ثم يضيف تكلفة إضافية لحماية نفسه من تغير أسعار الفائدة وهامش الربح الذي يريده. ويأتي ربحه من الفرق الذي يبقى له بعد احتساب هذه التكاليف.

ماذا يحدث في المشكنتا المرتبطة بمؤشر الأسعار؟

في مسارات المشكنتا المرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك، تكون الفائدة عادةً أقل، لكن المبلغ الذي اقترضه الزبون من البنك (أصل القرض) مرتبط بالمؤشر. فإذا ارتفع مؤشر الأسعار، ترتفع قيمة أصل القرض وفقًا له، ما يزيد المبلغ الذي يتعين على الزبون سداده للبنك. أما البنك، فيستفيد من هذا الربط لأنه يحمي قيمة الأموال التي أقرضها من تأثير التضخم.

هل الفائدة هي العامل الوحيد الذي يحدد تكلفة المشكنتا؟

لا. فإلى جانب تكلفة الأموال ودرجة المخاطر المرتبطة بالمقترض والعقار، يفرض بنك إسرائيل على البنوك الاحتفاظ بقدر معين من رأس المال مقابل القروض التي تمنحها، ويختلف حجم المبلغ المطلوب وفق درجة مخاطر القرض. وتنعكس هذه التكلفة أيضًا على الفائدة التي يطلبها البنك من الزبون.

ولهذا لا تكفي مقارنة متوسط الفائدة المنشورة لمعرفة أي بنك يقدم المشكنتا الأرخص. فقد يكون بنك أرخص في مسار وأغلى في آخر، كما تختلف الفائدة التي يعرضها البنك من زبون إلى آخر وفق وضع المقترض والعقار ونسبة قيمة العقار التي يريد تمويلها بالمشكنتا. وبحسب الخبراء الذين تحدثوا إلى غلوبس، يجب مقارنة العروض الكاملة التي تقدمها البنوك للزبون نفسه، بما فيها الفائدة في كل مسار وحصة هذا المسار من إجمالي المشكنتا.